ביתי הוא מבצרי - "כלכלת בית"

עצות זהב למתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא >>

מה כדאי יותר - משכנתא בריבית קבועה או משתנה >>

שיפוץ דירה בלי לפשוט את הרגל   >>

מה עדיף לקנות - דירה חדשה או מיד שנייה  >>

כך תמחזרו משכנתא >>

חובות לא נעלמים מעצמם, וגם יש להם נטייה מעצבנת לגדול. רגע לפי שחוזרת לך הוראת הקבע של המשכנתא כדאי לקרוא את הטיפים הבאים:
 

• טפל מיד בבעיה. אם אתה לא מצליח לשלם את תשלום המשכנתא - טפל מיד בבעיה. אל תדחה את הטיפול אפילו ביום אחד, הבנק אינו סלחן למי שאינו עומד בתשלומים ואתה הולך להסתבך.
• אם הבעיה זמנית  (לדוגמה, אם פוטרת אך יש כבר עבודה באופק) נסה לגייס את התשלום החודשי הקרוב מחברים, משפחה, או לקחת הלוואה קטנה מהבנק או ממקום העבודה של בן הזוג. זכור, כי אי עמידה בתשלום המשכנתא (אפילו תשלום אחד) הופכת אותך ללקוח בעייתי בעיני הבנק והטיפול בך יהיה בהתאם.
• אם בטווח הקרוב אמור להסתיים סעיף הוצאה קבוע ומעיק (לדוגמה: תשלום למעון או לגן טרום חובה), בקש להקפיא את תשלומי המשכנתא עד למועד סיום ההוצאה, ולאחר מכן חדש את התשלום החודשי למשכנתא.
• פנה אל הבנק. עדכן אותו. בקש לדחות תשלום אחד (הוא יפרוס את התשלום לחודשים שלאחר מכן.
• בקש להאריך את תקופת ההחזר, התשלום החודשי יקטן (אף שבחישוב כולל תשלם יותר ריבית)
• אם המשכנתא שלך (או חלקה) ניתנה במסגרת הסיוע לזכאי משרד השיכון, פנה אל "הוועדה הבין משרדית של משרד האוצר והשיכון". בסמכות הוועדה לנקוט צעדים שיקלו עליך: פריסת ההלוואה, מתן הלוואה נוספת לתשלום חובות לעורך הדין של הבנק או לתשלום חוב הפיגורים שצברת. (הפניה לוועדה נעשית דרך הבנק שבו לקחת את המשכנתא).
• אם נוצר לך חוב מול עורך הדין של הבנק אל תזניח אותו. פנה אל עורך הדין וטפל בתשלום. אם תעשה זאת מיוזמתך הוא ילך לקראתך. אל תשגה באשליות, עורך הדין לא יוותר על שכר טרחתו.
• מכור את הדירה בעצמך. אם הגיעו מים עד נפש ואינך רואה פתרון ריאלי: קבל החלטה למכור את הדירה. השאר את היוזמה בידיך, אל תחכה שהבנק ימכור אותה עבורך. כשאתה מוכר את הדירה סביר שהמחיר שתקבל עבורה יהיה גבוה ב- 10%-15% מהמחיר שתקבל אם עורך הדין של הבנק ימכור אותה.
• שלם את החובות שהצטברו. מהכסף שקיבלת שלם את כל החובות, מיידית. לבנק, לעורך הדין, למתווך. החובות לא ייעלמו מעצמם (וגם יש להם, כפי שנכתב לעיל,  נטייה מעצבנת להמשיך ולגדול מעצמם).

כלל זהב

הגופים הגדולים אינם אוהבים הפתעות. הם עוזרים למי שמעדכן אותם, מיידע אותם על בעיה צפויה, משאיר אותם בתמונה, ונוקטים יד קשה כלפי מי שמפתיע אותם. בשני המקרים תצטרך לשלם את חובך, עד השקל האחרון, אבל אם תעדכן את הבנק מבעוד מועד, יתכן וילכו לקראתך, ואם הבעיה זמנית, יעזרו לך לעבור את התקופה הקשה.
 
 

 

מהי ריבית משתנה ומדוע כדאי להיזהר ממנה ומתי, בכל זאת, כדאי לבחור דווקא בה? את השאלות הללו מומלץ לברר לפני שמתחייבים בבנק ונוטלים משכנתא בתנאים שנקבעים מראש. אנו מגישים לכם מידע בסיסי שיסייע לכם לנתח נכון את מצבכם ולבחון מתי להעדיף מסלול ריבית זה או אחר.

ריבית משתנה או קבועה 


המשכנתא בריבית המשתנה דומה לקניית "חתול בשק": אתה יודע מה הריבית היום (מפתים אותך בריבית נמוכה) אבל בעתיד, באם הריבית במשק תעלה, "תאכל אותה" בריבית הגבוהה מריבית השוק. לדוגמא, נניח שהריבית היום עומדת על 5% ובעוד 5 שנים היא תעמוד על 6%. הבנק יציע לך היום ריבית של 4% (מפתה, נשמע כדאי), אבל בעוד 5 שנים, הריבית שקיבלת תשתנה, ותעמוד על 6.5%. מאותה תקופה ואילך, קיים סיכוי רב שהיא תהיה גבוהה מהריבית שנהוגה בשוק.

כדאי לדעת

• הריבית המשתנה מתעדכנת כל שנה שנתיים וחצי או חמש. 
• אין מתנות חינם. אם היום קיבלת משכנתא בריבית נמוכה מהריבית הקבועה, סביר להניח שבעתיד תשלם ריבית שתהיה גבוהה יותר מהריבית הקבועה.  
• הריבית הגבוהה יותר תלווה אותך לתקופה ארוכה יותר.

המלצות מתי בכל זאת כדאי לקחת ריבית משתנה? הריביות הקבועות בשנים האחרונות (במשכנתאות לטווח של 20-25 שנה ) נעו בין 4.5%- 8%. אם הריבית הקבועה היא גבוהה (7%-8%), וסביר שהיא תרד, אזי כדאי לשקול לקחת את הריבית המשתנה.  נקודה נוספת שכדאי לשקול: במשכנתאות בריבית המשתנה אין בדר"כ קנס על פירעון מוקדם. לכן, אם אתה צפוי לקבל בשנים הקרובות סכום כסף שמתוכנן לפירעון המשכנתא - כדאי לבחור במסלול של ריבית משתנה (במיוחד אם סכום הכסף יגיע לפני שהריבית הנמוכה תעלה).

רגע לפני שאתה סוגר את הפרויקט, הסתכל פעם נוספת על העלות הכללית שלו ושאל את עצמך אם זה שווה את ההוצאה ועל מה אתה הולך לוותר.
 
לא צריך את מרפי כדי לדעת

:( תמיד, אבל תמיד, השיפוץ יעלה לך יותר ממה שתכננת
:( תמיד, אבל תמיד, בסוף תצטרך לעשות תיקונים קטנים
:( תמיד, אבל תמיד, יצוץ באמצע העבודה רעיון טוב מבעל מקצוע או מחבר שקפץ לבקר. על רעיון טוב חבל לוותר, אבל חשוב לזכור הוא עולה עוד כסף.

כדאי לזכור שרוב השיפוצים מתחילים בצורך קטן ומסתיימים בחור גדול בתקציב. רגע לפני שאתה סוגר את הפרויקט, הסתכל פעם נוספת על העלות הכוללת שלו ושאל את עצמך אם זה שווה את ההוצאה ועל מה אתה הולך לוותר. התחלנו בהחלפת הדלתות של הארונות במטבח, עכשיו השיפוץ כולל גם החלפת כיור, והחלטנו לנצל את הבלגן, כדי לעשות את רצפת העץ שתמיד חלמנו עליה. זאת נקודת הזמן לרדת מהעץ. בינינו, הפרקט יכול עוד לחכות.

טיפ זהב
 
לעיתים קרובות שיפוצים חורגים ממסגרת התקציב בגלל חוסר הסכמה בין בני הזוג (נשפץ את הסלון כפי שאת רוצה, אבל נקנה עכשיו את הטלוויזיה 42 אינץ וגם נחליף את הריהוט בחדר טלוויזיה בהתאם למה שאני רוצה). מאבקי הכוחות נגמרים תיאורטית בניצחון של שני בני הזוג אבל מעשית בהפסד משפחתי כולל. שיפוץ הוא מוקד לחיכוכים בזוגיות. עם זאת, זו יכולה להיות דווקא תקופה של שיתוף פעולה מהנה. עוד לא ראינו צבע של קיר ששווה מריבה.

המלצות   את היקף השיפוץ מתכננים לפי התקציב הקיים, ולא להיפך (חלק גדול מהמשפצים בונים את התקציב על פי הפנטזיות). תכנן הכול מראש. אל תתחיל עד שתראה את התמונה הכוללת. תמחר כל חלק בשיפוץ, והקצב 10% לדברים בלתי צפויים. סגור חוזים בכתב. השאר אצלך חלק מהתשלום. שלם רק בסוף העבודה, ואם אפשר, כמה ימים אחרי. (את הפַשלות מגלים ביום שאחרי , באור שמש, כשהחלונות פתוחים). אל תיתן צ'קים דחויים, זה כאילו ששילמת הכל מראש. קח הלוואה ייעודית לשיפוץ ואל על האוברדרפט. כך תשלם עליה פחות ריבית, וגם תדע מתי אתה מסיים התשלומים. את ההלוואה קח רק בגובה הנדרש לצורך השלמת המימון לפרוייקט. הבנק תמיד יציע לך יותר, אל תתפתה, אם תרצה הלוואה נוספת הבנק, יהיה עדיין באותו המקום. המחירים בחלק מהשיפוצים תלויים גם בעונתיות: מזגן כדאי להתקין בחורף, תנור ארובה בקיץ, לקראת החגים ישנם מבצעים על צבעים לבית. איטום בית כדאי לבצע בקיץ (כי אחרי הגשם הראשון כולם תפוסים והמחירים בהתאם). מבחינה כלכלית עדיף להשתמש בחומרים טובים ובבעלי מקצוע טובים - בטווח הקצר זה עולה יותר, בראייה כלכלית ארוכת טווח זה משתלם.

 
הרבה זוגות צעירים מפעילים שיקול כלכלי קר וקונים מכונית יד שניה, אבל כשמדובר בקניית דירה הם יעדיפו לקנות דווקא דירה חדשה. האם הם צודקים, או שמא עליהם להפעיל את אותו שיקול כלכלי קר, ולרכוש דירה מיד שנייה?
 תמיד מפתה יותר לקנות חדשה, אבל אם תעשה שיקול כלכלי קר תגיע למסקנה כי יש הגיון רב בקניית דירה מיד שניה.  
 

שיקולים רלוונטיים לקניית דירה חדשה

• ערכה של דירה חדשה עלול לרדת משמעותית בטווח הקצר, אם מולה יבנה עוד בניין, בית ספר וכד' (לא תמיד הפארק הענק המתוכנן ממש ממול למרפסת אכן יוקם. לפעמים, יוקם שם דווקא בניין דירות נוסף, שיסתיר את הנוף.)
• לקניית דירה חדשה מתלוות עלויות נוספות בהיקף של אלפי שקלים: אגרת חיבור לחשמל, חיבור למים ולגז
• בקניית דירה חדשה אינך יודע בוודאות מתי תכנס לדירה, במקרים רבים הקבלן לא עומד בלוחות הזמנים ויש עלות נוספת של מגורים בשכירות.
• כניסה לדירה חדשה כרוכה בדר"כ בשינויים ותוספות (ארונות, תאורה וכד') מדובר בהוצאה שיכולה להסתכם באלפי שקלים, ובמקרים רבים גם בעשרות אלפים. יחד עם זאת, עלות השינויים בדירה חדשה נמוכה בהרבה משינויים דומים בדירה ישנה, משום שהשינויים והתוספות נעשית תוך כדיהבנייה (הוספת מטבח לדירה חדשה יעלה פחות מהתקנת אותו המטבח בדירה ישנה).
• לעיתים יתגלו בדירה ליקויי בניה, חלקם באחריות הקבלן אך חלקם יתגלו לאחר שנים ויצריכו הוצאה לתיקון.

יש לזכור כי לכניסה לדירה החדשה מתלוות הוצאות בעשרות אלפי ₪ שלא יחזרו אליך בעת מכירת הדירה
 

שיקולים רלוונטיים לקניית דירה מיד שניה 

בדירות ישנות צריך לקחת בחשבון שתוך זמן לא רב תידרש השקעה בשיפוץ (תשתיות, צנרת, טיח וכו')
הדירות החדשות בנויות מחומרים טובים יותר, תקנים מחמירים יותר בנושאי רעש, איטום, בידוד וכד'(אתה מקבל "מוצר" שבנוי בסטנדרטים גבוהים יותר) מצד שני מה שאתה רואה הוא מה שאתה מקבל. להבדיל מדירה חדשה, שלעיתים, עוד שנים אחדות תהיה במרכזו של אזור בנייה, אבק ורעש, דירת יד שניה סיימה כבר את תהליך הפיתוח הסביבתי: העצים גדולים, המרכז השכונתי מפותח, הכבישים סלולים ולא תגלה פתאום תחנת אוטובוס מתחת לחלון שלך.
 
המלצה

 עדיף לרכוש דירה בת 3-5 שנים מיד שנייה ובלבד שאינה זקוקה לשינויים ותוספות.
 

תהליך מיחזור המשכנתא הוא תהליך בו לוקח הלווה הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הישנה. על מנת שהתהליך ישתלם, ההלוואה החדשה הנה בתנאים טובים יותר וכך חוסך הלווה שנים של תשלום גבוה יותר ממה שישלם באמצעות המחזור.

רבים נרתעים ממיחזור משכנתא בשל הפסד ימי העבודה הכרוך בביורוקרטיה. בואו נעשה חשבון קטן. נניח שהכנסתכם החודשית היא 12,000 ₪, כלומר יום עבודה שלכם שווה כ-550 ₪. בד"כ במיחזור משכנתא ניתן לחסוך לפחות כמה אלפי ₪ אם לא עשרות אלפי ₪. לא שווה ל"בזבז" אפילו כמה ימי עבודה?

מבדיקה שערך בנק אדנים למשכנתאות עולה כי רוב המשכנתאות בישראל נלקחות לתקופה של 20 שנים ומעלה, אולם בפועל הן נפרעות לאחר כ-10-12 שנים מיום לקיחת ההלוואה. כ-50% מהמשכנתאות נפרעות או ממוחזרות לאחר כ-12 שנים, וכ-20% נפרעות או ממוחזרות לאחר כ-5 שנים. עוד נמצא כי אחוז אחד מהמשכנתאות נפרע כבר בשנה הראשונה לאחר נטילתן.

טיפים

• החליטו מהי המטרה העיקרית שלכם במיחזור המשכנתא: הורדת ההחזר החודשי על מנת להתייעל בהתנהלות החודשית (למשל כאשר נולדו עוד ילדים וההוצאות גדלו), או דווקא לצמצם את תקופת ההחזר על מנת להוריד את סה"כ הריבית שתשלמו על המשכנתא. לפעמים ניתן להשיג אפילו את 2 המטרות. אם נכנס סכום כסף גדול, כדאי לשקול פירעון חלק מהמשכנתא על מנת להשיג את אחת משתי המטרות הללו.
• היעזרו במחשבונים באינטרנט על מנת לבדוק את כדאיות המיחזור.
• קחו בחשבון את ההוצאות הצפויות הבאות, ושקללו אותם בחישובי הכדאיות:

  עמלת פרעון מוקדם. עמלה זו מורכבת מאחוז מיתרת החוב בתוספת עמלת היוון ופיצוי הפסד מדד. בד"כ לא קיימת במסלולי פריים ולייבור. סכום זה מתעדכן כל שבועיים בהתאם לריבית של בנק ישראל.

  אגרת ביטול משכנתא

  עמלת פתיחת תיק. קיימת אפשרות לפטור מלא או חלקי.

  שמאי. אם המיחזור מתבצע באותו הבנק בו נמצאת המשכנתא, סבירות גבוהה שלא יהיה צורך בכך.

  הוצאת נסח טאבו

  רישום משכנתא, אם הוחלף בנק  
  
  ביטול משכנתא מקורית לקראת מיחזור משכנתא.

• בדקו הצעות בבנקים מתחרים: הבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית מעדיף שלא למחזר אותה - לכן אל תסתפקו בהצעה שהוא מציג לפניכם למיחזור.
• הבנק הנעזב ישמח לתקוע לכם מקלות בגלגלים: כדי להימנע מעיכובים ביורוקרטים, עוד לפני שאתם פונים לבנק המתחרה, וודאו שהמסמכים שנתן לכם הבנק שממנו לוויתם את המשכנתא מדויקים ומלאים.
• הפגינו בקיאות וסדר בנתונים הכספיים שברשותכם כשתיפגשו עם יועצי המשכנתאות בבנקים. אם הם יראו שאתם רציניים, הם ינהגו בהתאם. מה צריך להכין? נסח טאבו, תלושי משכורת אחרונים של הלווים, תדפיסי חשבון , צילום תעודת זהות של הלווים, לוח סילוקין המדווח על יתרת החוב עבור המשכנתא הקודמת.
• הבנקים בודקים בשבע עיניים את המצב הפיננסי של הלווים. אם יש חריגה כלשהי בנתונים הכספיים שלכם, וודאו שיש לכם הסבר מניח את הדעת
• יש לכם הלוואות נוספות קצרות טווח בבנקים או אוברדראפט נכבד? שקלו לפרוע את החוב באמצעות המשכנתא הממוחזרת. כמובן שלא כדאי להפוך את זה למנהג קבוע, כי עצם קיום האוברדראפט וההלוואות צריכים להדליק אור אדום אצלכם. כנראה שאתם בחריגה חודשית קבועה, וכדאי להתייעל בהתנהלות ההכנסות וההוצאות החודשיות.
• גם בתהליך המיחזור - חובה להתמקח על הריבית.
• כשתשמעו את הצעות הבנקים, בקשו מהם לנקוב במספר אחד המשקלל את ההלוואה לפי המסלול הממוחזר שנבחר (כולל עמלות) - כדי שתוכלו לבדוק בקלות איזו הצעה טובה יותר

מקורות

• סיכון מחושב, שגית פסטמן, מעריב עסקים 30.01.2009
• לשדך את המשכנתא הנכונה לזוג, איריס בר-טל, 13.03.08, מקור ראשון